Hvad gør vi med boligen, når vi skal skilles?
Artikel skrevet af advokat Helle Larsen i oktober 2015 til boligsiden.dk - Indblik.
Det sker, at et ægteskab ikke kan holde. Hvis begge parter står på skødet vedrørende lejligheden eller huset, og begge hæfter for gælden i den faste ejendom, så kan det give søvnløse nætter og økonomiske spekulationer for den, der pludselig sidder alene tilbage.
Det er vigtigt at få afklaret, om ejendommen skal sælges, eller den, der er blevet boende, ønsker og økonomisk har mulighed for at overtage ejendommen alene.
Hvis boligen skal sælges
Hvis ejendommen skal sælges, fordi ingen af parterne ønsker at blive boende eller har mulighed for det, så sørg for at få afklaret, hvordan salget skal foregå. To ejere skal nemlig begge skrive under på både aftalen med ejendomsmægleren og senere en eventuel salgsaftale. Det betyder, at I skal være enige om, hvilken mægler der skal stå for salget, hvilken pris ejendommen skal udbydes til, ligesom I skal aftale, om I vil give afslag, og hvordan I skal gøre, hvis der kommer et bud.
Hvis mægleren vurderer ejendommen til en pris, hvor der ikke er fuld dækning til panthaverne inkl. boliglånet i banken, når omkostningerne ved handlen er afholdt, bliver I nødt til at sikre, at den eller de panthavere/udlægshavere, der ikke får fuld dækning, allerede i forbindelse med, at ejendommen sættes til salg, er indforstået med valg af mægler og udbudspris.
Det skal – når I laver aftalen med mægleren - afklares, hvem der betaler omkostninger til energimærke, tilstandsrapport, el-eftersyn, billeder etc. De omkostninger løber nemlig ofte på, allerede inden der er fundet en køber.
I skal også aftale, hvem der skal sørge for, at græsset bliver slået, vinduerne pudset og gulvet støvsuget.
Hvis den ene overtager boligen
Hvis I aftaler, at den ene skal blive boende, skal I sørge for at få aftalt betingelserne for det. Det vil være sædvanligt, at den, der bliver boende, betaler alle forbrugsudgifter, dvs. el, vand og varme. Samtidig vil det være sædvanligt, at det aftales, at der betales en ”husleje” for anvendelsen af huset.
Oftest vil det være en god ide at få lavet en ejendomskonto, hvorfra der kun trækkes terminer på de lån, der har pant i huset, ejendomsforsikringen og ejendomsskatten. Den, der bliver boende, betaler ”huslejen” ind til denne konto. Hvis ”huslejen” ikke kan dække udgifterne, må ejerne sammen dække underskuddet, helst med en indbetaling hver måned. Delingen sker i samme forhold, som de ejer ejendommen. Skulle kontoen – når ejendommen bliver solgt – ende med at udvise et overskud eller underskud, deles dette også efter samme forhold, som parterne ejer ejendommen.
Lav gerne en skriftlig aftale og sørg for, at der indarbejdes en mulighed for genforhandling, hvis f. eks. huset har ligget i mere end 1 år.
Hvis den ene ønsker at overtage den andens andel af huset, er der en række andre forhold, parterne skal blive enige om.
Den første hurdle er som regel, hvad huset er værd. Ofte vælger hver part sin mægler til at få foretaget en vurdering af huset, og prisen fastsættes som gennemsnittet af vurderingerne.
Nogen gang beder man to mæglere om sammen at fastsætte prisen.
Normalt kan man ikke – hvis den ene part ønsker at overtage huset – ved opgørelsen af en evt. friværdi eller udækket del, i beregningen trække ikke-realiserede udgifter fra. Det betyder, at man godt kan trække vurderingsomkostninger og omkostninger til aftaleskrivning, tinglysningsafgift fra, men altså kun betalte/realiserede omkostninger.
En forudsætning er det naturligvis også, at kreditforeningen og banken godkender den, der er blevet tilbage, som enedebitor eventuelt på særlige vilkår, f. eks. kaution eller delvis indfrielse.
Det skal også aftales, hvilken dato der skal være overtagelse. I den forbindelse er det vigtigt at huske, at overtagelsesdatoen kan have betydning skattemæssigt.
Husk i øvrigt at en bodeling i forbindelse med en separation og skilsmisse ofte kræver mere end bare stillingtagen til, hvad der skal ske med den faste ejendom.
Vi er din lokale advokat:
Med kontorer i Hadsund og Hobro dækker vi et stort område af Nordjylland og Midtjylland, herunder Aalborg, Randers, Viborg, Mariager, Terndrup, Aars, Støvring, Aalestrup og Rebild.