Forleden blev jeg kontaktet af en person, som havde mistet sine forældre. Han og hans søskende var gode venner, de kunne sagtens dele arven mellem sig selv.
Forældrene havde haft et lille hus på landet med en dejlig udsigt, velholdt og pænt. Forældrene havde haft huset i mange år. Der var gæld i huset.
Arvingen og hans søskende havde sat huset til salg, betalt de løbende regninger og terminsydelser på huset, og ventede på en køber.
Der kom mulige købere forbi, der lige skulle have solgt først, der kom mulige købere, der ikke kunne få handlen finansieret, fordi huset lå lidt ude på landet, tiden gik – boets kontantbeholdning svandt, fordi regningerne på huset blev betalt. Haven blev holdt, arvingerne passede på huset, sørgede for nødvendige reparationer og sørgede for, at der blev ryddet sne og huset varmet op i vinteren; men tiden gik, og huset blev ikke solgt.
Det var snart mere end et år siden den længstlevende af forældrene var døde.
Det var situationen, da arvingen kom til mig.
Hvad ville der ske, hvis ikke han og hans søskende gjorde noget, men bare lod tiden gå, spurgte han. Hvis tiden bare går, anser skat huset for udlagt(overdraget) til arvingerne pr. etårsdagen for dødsfaldet, svarede jeg. Værdien vil normalt blive ansat til den offentlige ejendomsvurdering. Arvingerne kommer til at betale boafgift af dette beløb og hvis de senere sælger huset til en højere værdi, så bliver de indkomstbeskattet af deres andel af avancen. Arvingerne får ikke fradrag for liggetidsomkostninger efter etårsdagen, de får ikke fradrag for mæglerhonoraret og det bliver ikke husets salgsværdi, hvis den er mindre end ejendomsvurderingen, der vil blive lagt til grund. I relation til boets kreditorer og kreditorerne i huset, kommer de også til at hæfte solidarisk for gælden i huset og almindelig gæld i boet. Endelig vil der være det praktiske arbejde med tilsyn, vedligehold og betalingerne i liggetiden.
Man kan godt ”komme uden om det” kunne jeg fortælle ham, man kan enten inden etsårsdagen anmode skifteretten om udsættelse med opgørelsen af boet for så vidt angår ejendommen. Det løser skattekniben, men ikke betalinger af de løbende udgifter på ejendommen og tilsyn mv.
Man kan også anmode om bobestyrerbehandling af boet. Det betyder, at der sættes en advokat til at behandle boet. Det løser også kun skatteteknisk situationen fuldstændigt og belaster boet med advokatudgifter til tilsyn etc..
Kommer arvingerne så sent, som min kunde forleden, har jeg som advokat begrænsede muligheder for at begrænse arvingernes risiko og sikre deres interesser.
Er der fast ejendom/andelsbolig i boet, så søg advokatrådgivning i tide – det vil sige lige efter dødsfaldet. Find en advokat, der ved noget om dødsbobehandling og fast ejendom. Det er vigtigt at få lagt en bæredygtig strategi vedrørende ejendommen. Der skal måske allerede tidligt forhandles med panthaverne i ejendommen om administrationen af ejendommen. Måske skal panthaverne ”lægge penge ud til driften” eller arvingerne skal overveje, om de vil finansiere driften og tage risikoen ved det. Arvingerne skal overveje, om markedet lige nu er sådan, at de eventuelt selv vil overtage ejendommen straks og leje ud og se om, der kommer bedre tider. Måske vil de eller en af dem bruge ejendommen som fritidsbolig eller en af arvingerne ønsker enten selv at flytte ind eller bare overtage ejendommen.
Det er vigtigt så tidligt som muligt også at være realistisk om ejendommens værdi og salgsmulighederne.
Så det korte råd til arvinger, når der er fast ejendom eller andelsbolig i boet, er få en rådgivningssamtale hos en advokat, der ved noget om både dødsbobehandling og fast ejendom, inden I bestemmer jer for, hvad der skal ske.
Se også artiklen på: http://www.boligsiden.dk